Ngày 11/11/2025, Quốc hội Hy Lạp đã thông qua Luật số 5246/2025, chính thức gia hạn thời gian tạm hoãn áp dụng thuế Giá trị gia tăng (VAT) đối với bất động sản xây mới. Theo đó, chính sách này sẽ có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2026. Đây được đánh giá là động thái quan trọng nhằm duy trì đà tăng trưởng của thị trường địa ốc và thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là thông qua chương trình Golden Visa.
Chi tiết về Luật số 5246/2025 và chính sách thuế bất động sản
Theo quy định hiện hành tại Hy Lạp, các bất động sản xây mới (có giấy phép xây dựng được cấp sau ngày 01/01/2006) về nguyên tắc sẽ phải chịu mức thuế VAT là 24% trên giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, để hỗ trợ ngành xây dựng phục hồi sau khủng hoảng kinh tế, Chính phủ Hy Lạp đã áp dụng cơ chế tạm hoãn loại thuế này trong những năm qua.
Với việc thông qua Luật số 5246/2025, thời hạn tạm hoãn thuế VAT tiếp tục được kéo dài thêm một năm, đến hết ngày 31/12/2026. Điều này đồng nghĩa với việc:
- Thay vì đóng 24% VAT, nhà đầu tư mua bất động sản mới chỉ phải chịu mức Thuế chuyển nhượng (Transfer Tax) là 3,09%.
- Chính sách áp dụng cho tất cả các loại hình bất động sản đủ điều kiện, bao gồm căn hộ, biệt thự và nhà phố thương mại.
Việc duy trì mức chênh lệch thuế lớn (từ 24% xuống còn 3,09%) tạo ra một lợi thế đáng kể về chi phí vốn ban đầu cho người mua.
Tác động đến chương trình Golden Visa Hy Lạp
Chương trình Golden Visa Hy Lạp hiện là một trong những chương trình định cư diện đầu tư phổ biến nhất tại Châu Âu. Việc Chính phủ gia hạn miễn thuế VAT đến cuối năm 2026 mang lại ba lợi ích thiết thực cho nhà đầu tư tham gia chương trình này:
Tối ưu hóa dòng vốn trong bối cảnh tăng giá: Theo quy định mới, mức đầu tư tối thiểu đã tăng lên 800.000 EUR tại các khu vực trọng điểm (Toàn bộ vùng Attica bao gồm Athens và Piraeus, Thessaloniki, Mykonos, Santorini…) và 400.000 EUR tại các khu vực còn lại.
Tuy nhiên, Chính phủ vẫn mở ra cơ chế đặc biệt: Giữ nguyên mức 250.000 EUR cho các bất động sản thực hiện chuyển đổi công năng (từ thương mại sang nhà ở) trên toàn lãnh thổ.
- Đối với các nhà đầu tư lựa chọn dòng sản phẩm chuyển đổi công năng này (để hưởng mức giá 250.000 EUR ngay tại khu vực “nóng” như Piraeus), việc được miễn thêm 24% thuế VAT giúp chi phí thực tế xuống mức thấp kỷ lục.
- Đây là “cánh cửa hẹp” nhưng cực kỳ lợi nhuận: Vừa sở hữu tài sản tại vị trí đắc địa với suất đầu tư chỉ 250.000 EUR, vừa không phải gánh thuế VAT.
Tăng tỷ suất sinh lời (ROI)
Như vậy, với một suất đầu tư tiêu chuẩn 250.000 EUR để sở hữu Golden Visa, nhà đầu tư tiết kiệm được hơn 52.000 EUR (tương đương khoảng 1,4 tỷ VNĐ). Khoản ngân sách này có thể được tái đầu tư vào việc hoàn thiện nội thất, chi trả phí luật sư, phí nộp hồ sơ định cư hoặc các chi phí quản lý vận hành trong những năm đầu tiên.
Khi chi phí vốn đầu vào giảm nhờ ưu đãi thuế và cơ chế giá chuyển đổi, biên độ lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê sẽ tăng lên. Hy Lạp hiện ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, việc không phải chi trả khoản thuế lớn ban đầu giúp nhà đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian hoàn vốn.
Triển vọng thị trường bất động sản Hy Lạp giai đoạn 2025 – 2026
Các dữ liệu kinh tế vĩ mô cho thấy thị trường bất động sản Hy Lạp đang trong chu kỳ tăng trưởng ổn định.
- Tăng trưởng kinh tế: Theo dự báo từ Ủy ban Châu Âu, GDP của Hy Lạp dự kiến sẽ duy trì đà tăng trưởng tích cực trong năm 2025 và 2026, vượt mức trung bình của khu vực Eurozone.
- Cán cân cung cầu: Nguồn cung bất động sản mới tại các đô thị lớn như Athens vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế từ cả người dân địa phương và nhà đầu tư quốc tế. Điều này tạo động lực cho việc giữ giá và tăng giá tài sản trong trung và dài hạn.
- Chính sách hỗ trợ: Ngoài việc miễn thuế VAT, Chính phủ Hy Lạp cũng đang đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và số hóa quy trình đăng ký đất đai, tạo môi trường minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài.
Khuyến nghị dành cho nhà đầu tư
Việc gia hạn chính sách đến hết năm 2026 tạo ra một khung thời gian đủ rộng để nhà đầu tư cân nhắc và ra quyết định. Tuy nhiên, các chuyên gia tại RVS lưu ý một số điểm quan trọng:
- Thời điểm kết thúc chính sách: Mặc dù hạn chót là 31/12/2026, nhưng quy trình tìm kiếm bất động sản, thẩm định pháp lý và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thường kéo dài từ 3 đến 6 tháng. Do đó, nhà đầu tư cần có kế hoạch triển khai sớm để đảm bảo hoàn tất giao dịch trong thời gian hiệu lực của luật.
- Lựa chọn dự án: Nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng đảm bảo và nằm trong khu vực có tiềm năng khai thác thực tế. Điển hình như dự án The Ocean Gate Building, tọa lạc tại khu vực cảng Piraeus – Athens, đáp ứng yêu cầu đầu tư nhận thẻ xanh châu Âu chỉ từ 250.000 EUR.
- Tận dụng ưu đãi kép: Kết hợp việc lựa chọn các khu vực vẫn áp dụng mức đầu tư Golden Visa 250.000 EUR cùng với chính sách miễn thuế VAT để tối đa hóa hiệu quả dòng vốn.
Quyết định gia hạn miễn thuế VAT 24% của Chính phủ Hy Lạp là một tín hiệu tích cực, khẳng định cam kết hỗ trợ thị trường bất động sản và thu hút đầu tư quốc tế. Đối với các nhà đầu tư đang quan tâm đến chương trình Golden Visa, đây là thời điểm thuận lợi để sở hữu tài sản tại Châu Âu với chi phí hợp lý và pháp lý an toàn.
Để nhận thông tin chi tiết về các dự án đủ điều kiện miễn thuế và bảng tính dòng tiền cụ thể, quý nhà đầu tư vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn của RVS.VN.
Xem thêm:
- Hy Lạp đã cấp hơn 609.000 thị thực cho công dân nước thứ ba vào năm 2024
- Sức hút của chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp tục mạnh mẽ trong năm 2025
- Thị trường bất động sản Hy Lạp năm 2025: Tăng trưởng mạnh mẽ nhờ Golden Visa
- 10 PHÚT THAM QUAN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN GOLDEN VISA HY LẠP ĐẮC ĐỊA NHẤT ATHENS
- Vì sao Golden Visa Hy Lạp trở thành một trong những chương trình định cư phổ biến nhất thế giới?
- Golden Visa Hy Lạp vươn lên dẫn đầu bảng xếp hạng Chỉ số Chương trình Thường trú Toàn cầu năm 2025
- GOLDEN VISA HY LẠP: DỰ ÁN CĂN HỘ NGAY TRUNG TÂM ATHENS GẦN ĐẠI SỨ QUÁN, CƠ QUAN HÀNH CHÍNH
- Hai căn hộ tại trung tâm Athens sở hữu vĩnh viễn kèm quyền lợi Golden Visa Hy Lạp cho gia đình 3 thế hệ
- Nhu cầu mua nhà ở cùng quyền lợi thường trú Golden Visa ngày càng gia tăng tại Hy Lạp
- Dự án bất động sản Golden Visa Hy Lạp tại Athens mới nhất
- Tỷ lệ phê duyệt Golden visa Hy Lạp năm 2024 đạt hơn 99%
: P.608, tầng 6, tòa nhà Enterprise Tower, 290 Bến Vân Đồn, P. Vĩnh Hội, TP.HCM: 51 Lê Hồng Phong, Nha Trang, Khánh Hoà: 078.223.1777 | 0901.116.099: 778.883.8902: info@rvs.vn
