(Theo IMI Daily) Chương trình đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ hiện yêu cầu nhà đầu tư mua bất động sản tối thiểu 400.000 USD và nắm giữ ít nhất 3 năm để đủ điều kiện xin quốc tịch. Trong số các thành phố tại Thổ Nhĩ Kỳ, Istanbul vẫn là điểm đến phổ biến nhất nhờ quy mô thị trường lớn, tính thanh khoản cao và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Tuy nhiên, cùng một ngân sách 400.000 USD, giá trị nhận được tại mỗi khu vực của Istanbul sẽ khác nhau. Có nơi chỉ đủ mua một căn hộ 2 phòng ngủ với lợi suất cho thuê dưới 4%, nhưng cũng có nơi nhà đầu tư có thể sở hữu 5 – 8 căn hộ với lợi suất trên 10%/năm.
Thị trường Istanbul năm 2026: Giá tăng chậm, lợi suất cho thuê tăng mạnh
Theo dữ liệu từ Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ (CBRT), giá nhà tại Istanbul tăng gần 28% tính theo đồng Lira trong 12 tháng đến tháng 2/2026.
Giá thuê tăng rất mạnh, khoảng 41% trong cùng kỳ. Điều này khiến lợi suất cho thuê gộp trung bình tại Istanbul đạt khoảng 8,17%, thuộc nhóm cao nhất trong các thành phố lớn của Thổ Nhĩ Kỳ.
Một yếu tố đáng chú ý khác là lượng người mua nước ngoài đang giảm dần. Năm 2025, Istanbul ghi nhận khoảng 9.101 giao dịch bất động sản dành cho người nước ngoài, giảm hơn 5% so với năm trước. Điều này giúp nhà đầu tư mới có nhiều cơ hội đàm phán giá tốt hơn thay vì cạnh tranh quá gay gắt như giai đoạn trước.
Sarıyer và Kadıköy: Khu vực dành cho phong cách sống cao cấp
Sarıyer – “Khu dân cư cao cấp” bên bờ Bosphorus
Sarıyer là một trong những quận đắt đỏ nhất Istanbul. Đây là nơi tập trung nhiều khu dân cư cao cấp ven eo biển Bosphorus, gần các trường quốc tế, bệnh viện quốc tế và những mảng xanh nổi tiếng như Belgrade Forest.
Với ngân sách 400.000 USD, nhà đầu tư thường chỉ mua được một căn hộ diện tích vừa phải. Lợi suất cho thuê tại đây dao động khoảng 3,8%–4,2%, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung toàn thành phố.
Đổi lại, Sarıyer phù hợp với nhóm khách hàng ưu tiên chất lượng sống, vị trí danh giá và khả năng giữ giá tài sản lâu dài hơn là dòng tiền cho thuê.
Kadıköy – “điểm cân bằng” giữa cuộc sống và đầu tư
Ở phía châu Á của Istanbul, Kadıköy được xem là một trong những khu vực đáng sống nhất thành phố với phong cách sống trẻ trung, ven biển, nhiều nhà hàng, quán café và không gian đi bộ.
Giá bất động sản tại đây vẫn khá cao. Một căn hộ 2 phòng ngủ trung bình khoảng 336.000 USD, trong khi căn 3 phòng ngủ có thể vượt 490.000 USD. Lợi suất cho thuê dao động khoảng 4,2%–5,3%.
Kadıköy phù hợp với nhà đầu tư muốn vừa sở hữu tài sản phục vụ cuộc sống cá nhân, vừa duy trì được khả năng tăng giá và thanh khoản tốt.
Kağıthane và Şişli: “vùng arbitrage” của Istanbul
Kağıthane – câu chuyện tái phát triển đô thị
Kağıthane đang được xem là một trong những khu vực tăng trưởng mạnh nhất tại Istanbul nhờ quá trình tái phát triển đô thị và hệ thống metro mới.
Giá căn hộ tại đây vẫn thấp hơn nhiều so với các khu tài chính lân cận như Maslak hay Levent. Với khoảng 400.000 USD, nhà đầu tư có thể mua từ 3 – 4 căn hộ thay vì chỉ một căn tại trung tâm cao cấp. Lợi suất cho thuê dao động khoảng 6%–8,8%.
Một lợi thế lớn của Kağıthane là tuyến metro M11 kết nối trực tiếp đến sân bay Istanbul chỉ khoảng 25 phút. Điều này giúp nhu cầu thuê nhà tăng mạnh, đặc biệt từ nhóm nhân sự văn phòng và chuyên gia trẻ.
Nhiều chuyên gia đánh giá Kağıthane hiện giống “phiên bản mới” của Bomonti cách đây gần một thập kỷ, thời điểm giá bất động sản còn thấp trước khi bùng nổ mạnh.
Topkapı – “Kağıthane tiếp theo”?
Một số chuyên gia cho rằng phần lớn tiềm năng tăng giá của Kağıthane đã được phản ánh vào giá hiện tại. Thay vào đó, Topkapı đang nổi lên như điểm đến mới nhờ làn sóng di dời nhà máy công nghiệp và thay thế bằng các khu phức hợp dân cư, thương mại hiện đại.
So với các khu vực lõi trung tâm, Topkapı vẫn còn dư địa tăng trưởng tốt nhưng giá chưa bị đẩy lên quá cao.
Şişli – trung tâm nhu cầu thuê của người nước ngoài
Şişli là một trong những khu vực có nhu cầu thuê ổn định nhất Istanbul nhờ vị trí trung tâm và cộng đồng người nước ngoài đông đảo.
Lợi suất cho thuê tại đây dao động khoảng 6,7%–8,3%, khá hấp dẫn đối với một khu vực trung tâm. Với 400.000 USD, nhà đầu tư có thể kết hợp mua nhiều căn hộ nhỏ tại Kağıthane cùng một căn hộ trung tâm tại Şişli để vừa tối ưu dòng tiền vừa giữ giá tài sản.
Beylikdüzü, Esenyurt và Küçükçekmece: “thiên đường dòng tiền”
Beylikdüzü – lợi suất cho thuê cao nhất
Beylikdüzü hiện dẫn đầu Istanbul về lợi suất cho thuê. Một căn hộ 1 phòng ngủ trung bình chỉ khoảng 45.800 USD nhưng có thể mang lại lợi suất gần 15%/năm.
Với 400.000 USD, nhà đầu tư có thể sở hữu 5–8 căn hộ và tạo ra dòng tiền thuê trên 40.000 USD/năm trước thuế và chi phí vận hành.
Tuy nhiên, đây là khu vực thiên về nhà ở gia đình ngoại ô, phù hợp cho chiến lược đầu tư dòng tiền hơn là phong cách sống cao cấp.
Esenyurt – giá rẻ nhưng cần chọn lọc
Esenyurt có giá còn thấp hơn Beylikdüzü, nhưng chất lượng khu dân cư và hạ tầng không đồng đều. Đây là nơi tập trung đông người nước ngoài sinh sống, lợi suất cho thuê vẫn duy trì khoảng 8%–10%.
Dù vậy, nhà đầu tư cần chọn dự án kỹ lưỡng để tránh các khu vực dư cung hoặc thanh khoản thấp.
Küçükçekmece – cân bằng giữa giá và vị trí
Küçükçekmece nằm gần trung tâm hơn hai khu vực trên và được hưởng lợi từ hệ thống metro ngày càng hoàn thiện. Lợi suất cho thuê dao động khoảng 8,7%–10,6%.
Khu vực này phù hợp với nhà đầu tư muốn cân bằng giữa dòng tiền và tiềm năng tăng giá tài sản.
Maltepe và Ataşehir: lựa chọn đáng chú ý phía châu Á
Maltepe – tỷ lệ “giá trị/cuộc sống” hấp dẫn
Maltepe được xem là lựa chọn cân bằng giữa giá trị đầu tư và chất lượng sống tại phía châu Á Istanbul.
Một căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 177.000 USD với lợi suất hơn 6,6%. Với 400.000 USD, nhà đầu tư có thể sở hữu 2 căn hộ lớn có view biển và kết nối giao thông tốt thông qua tuyến Marmaray.
Ataşehir – hưởng lợi từ Trung tâm Tài chính Istanbul
Ataşehir đang được chú ý mạnh nhờ sự phát triển của Trung tâm Tài chính Istanbul. Dù chưa có nhiều dữ liệu lợi suất như các quận khác, nhiều chuyên gia đánh giá khu vực này còn dư địa tăng trưởng dài hạn rất đáng kể.
Nhà đầu tư nên chọn khu vực nào?
- Nếu ưu tiên phong cách sống và khả năng giữ giá lâu dài, Sarıyer và Kadıköy là lựa chọn phù hợp.
- Nếu muốn vừa có dòng tiền vừa kỳ vọng tăng giá tài sản trong trung hạn, Kağıthane, Topkapı và Şişli đang là các khu vực nổi bật.
- Nếu mục tiêu chính là tối đa hóa lợi suất cho thuê, Beylikdüzü, Esenyurt và Küçükçekmece mang lại hiệu quả dòng tiền vượt trội.
- Trong khi đó, Maltepe và Ataşehir phù hợp với nhóm nhà đầu tư muốn tiếp cận phía châu Á Istanbul với mức giá dễ chịu hơn nhưng vẫn có tiềm năng tăng trưởng tốt.
- Bên cạnh yếu tố đủ điều kiện lấy quốc tịch, nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực có nhu cầu ở thực, thanh khoản tốt và tiềm năng phát triển dài hạn để vừa đạt mục tiêu định cư vừa tối ưu hiệu quả đầu tư.
Xem thêm:
- EU áp dụng cơ chế cấp visa Schengen từng cấp bậc cho công dân Thổ Nhĩ Kỳ
- Đầu Tư Định Cư Thổ Nhĩ Kỳ Tăng Lên 400.000 Đô La: Việc Tăng Giá Sẽ Ảnh Hưởng Đến Chương Trình Như Thế Nào?
- Đầu tư bất động sản sở hữu quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ sẽ tăng giá lên 400.000 USD
- Bỏ các chương trình CBI Châu Âu, golden visa Bồ Đào Nha, Hy Lạp và quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ trở thành lựa chọn hàng đầu cho năm 2022
- Năm 2022, Thổ Nhĩ Kỳ thay đổi điều kiện cấp quốc tịch để hỗ trợ đồng Lira
- Chính phủ Thổ Nhĩ Kỳ chấn chỉnh tình trạng thổi giá bất động sản đầu tư quốc tịch
- Các quy định mới về bất động sản đầu tư quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ
————–
: P.608, tầng 6, tòa nhà Enterprise Tower, 290 Bến Vân Đồn, P. Vĩnh Hội, TP.HCM: 51 Lê Hồng Phong, Nha Trang, Khánh Hoà: 778.883.8902: info@rvs.vn
